Comprar um imóvel e descobrir que ele não possui escritura pode gerar muitas dúvidas.

Afinal, isso significa que o imóvel está irregular? É possível regularizar? Um contrato de compra e venda resolve o problema? É necessário fazer usucapião?

A resposta depende da situação.

A expressão “imóvel sem escritura” pode representar situações jurídicas diferentes, e cada uma delas pode exigir uma solução própria.

Antes de escolher qualquer caminho, é importante entender como o imóvel foi adquirido, quais documentos existem, quem consta como proprietário na matrícula e qual é a situação da posse.

Como explicamos no artigo Regularização de imóveis: o que é e por que ela é importante?, o primeiro passo é identificar exatamente qual é o problema existente no imóvel.

Neste artigo, vamos analisar algumas das principais situações que podem ocorrer quando um imóvel não possui escritura.

Imóvel sem escritura significa que não existe proprietário?

Não necessariamente.

Dizer que um imóvel “não tem escritura” não é suficiente para saber qual é a sua situação jurídica.

Pode existir, por exemplo, uma matrícula registrada em nome de outra pessoa, um contrato de compra e venda, uma promessa de compra e venda, uma cessão de direitos ou outros documentos que demonstrem como ocorreu a aquisição.

Também pode acontecer de o imóvel sequer possuir uma matrícula individualizada ou de existir algum problema na cadeia de transmissão.

Por isso, antes de concluir que o imóvel está irregular, é necessário analisar a documentação existente.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não.

Essa é uma das primeiras diferenças que precisam ser compreendidas.

A escritura pública é um instrumento utilizado em determinadas situações para formalizar o negócio jurídico.

Já o registro do título no Registro de Imóveis possui papel fundamental na transferência da propriedade imobiliária.

O Código Civil estabelece, em seu artigo 1.245, que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Por isso, ter uma escritura pública não significa, por si só, que a propriedade já foi transferida no registro.

Da mesma forma, a ausência de escritura não permite concluir automaticamente que o imóvel não possa ser regularizado.

E se existe um contrato de compra e venda?

Essa é uma situação bastante comum.

Uma pessoa pode ter comprado um imóvel por meio de contrato particular, ter pago o preço e até estar na posse do bem há vários anos, mas nunca ter conseguido concluir a formalização da transferência.

Nesse caso, o contrato é um documento importante para entender a origem da aquisição.

Mas é preciso analisar:

• quem vendeu o imóvel;

• quem comprou;

• qual imóvel foi negociado;

• se o contrato está assinado;

• se o preço foi pago;

• quem consta como proprietário na matrícula;

• se o vendedor ainda está vivo;

• se é possível localizá-lo;

• se existem outros impedimentos para a transferência.

Não existe uma resposta única apenas porque existe um contrato.

O contrato de compra e venda substitui a escritura?

Não se deve tratar contrato e escritura como documentos equivalentes.

O contrato pode demonstrar a existência da negociação e estabelecer direitos e obrigações entre as partes, mas a necessidade de escritura pública e de registro dependerá da natureza do negócio e das circunstâncias concretas.

Além disso, mesmo quando existe um contrato válido, podem surgir obstáculos para a formalização da propriedade.

Por isso, é importante analisar o documento e a situação registral antes de escolher o caminho para regularização.

Quem está diante de uma documentação incompleta também pode consultar o artigo Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?, no qual explicamos quais documentos podem ser relevantes para iniciar uma análise de regularização.

E se o vendedor não quiser fazer a escritura?

Essa é uma situação diferente.

Imagine que uma pessoa comprou um imóvel, cumpriu suas obrigações e possui documentos que comprovam a negociação, mas o vendedor não providencia a formalização necessária para a transferência.

Dependendo das circunstâncias, pode existir a possibilidade de buscar a adjudicação compulsória.

A legislação prevê a adjudicação compulsória e, atualmente, existe também a possibilidade de realização pela via extrajudicial em determinadas situações.

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos permite que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão seja efetivada extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis, sem prejuízo da via judicial.

Isso não significa que todo imóvel sem escritura possa ser resolvido por adjudicação compulsória.

É necessário verificar se a situação concreta preenche os requisitos aplicáveis.

E se o vendedor morreu?

A morte do vendedor também não significa automaticamente que o imóvel esteja perdido ou que a única solução seja a usucapião.

É necessário verificar a situação documental e sucessória.

Entre as questões que podem precisar ser analisadas estão:

• existência de contrato;

• pagamento do imóvel;

• identificação do vendedor;

• existência de herdeiros;

• realização ou não de inventário;

• situação da matrícula;

• documentos que comprovem a aquisição;

• possibilidade de formalização da transferência.

Dependendo da situação, a solução pode envolver questões sucessórias e registrais antes que a propriedade seja formalizada.

Por isso, um imóvel adquirido de pessoa que posteriormente faleceu exige análise cuidadosa da documentação e da sucessão.

E se não for possível localizar o vendedor?

Também existem situações em que o comprador possui documentos antigos, mas não consegue localizar quem vendeu o imóvel.

Isso pode acontecer principalmente em negócios realizados há muitos anos.

Nesse cenário, é importante reconstruir a história da aquisição.

Documentos antigos, contratos, recibos, comprovantes de pagamento, correspondências, documentos relacionados à posse e informações constantes da matrícula podem ajudar a compreender como a situação chegou ao ponto atual.

A ausência do vendedor não significa automaticamente que a única solução seja a usucapião.

Primeiro é necessário identificar qual direito o comprador possui e quais caminhos jurídicos podem ser utilizados.

Um recibo de compra e venda pode ajudar?

Pode.

Mas é importante ter cuidado com essa afirmação.

Em abril de 2026, o Superior Tribunal de Justiça divulgou decisão da Terceira Turma reconhecendo que um recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título para fins de usucapião ordinária, quando presentes os demais requisitos legais.

O julgamento analisou o REsp 2.215.421 e considerou que o recibo poderia demonstrar a intenção inequívoca das partes de transmitir a propriedade, mesmo sem possuir a formalidade necessária para a transferência registral.

Isso é importante, mas não significa que qualquer recibo seja suficiente para obter usucapião.

A usucapião continua dependendo do preenchimento dos requisitos próprios da modalidade aplicável, incluindo os relacionados à posse e, no caso analisado pelo STJ, à boa-fé e ao justo título.

Portanto, um recibo pode ser um documento relevante, mas sua existência não garante o reconhecimento da propriedade por usucapião.

Quando a usucapião pode ser uma alternativa?

A usucapião pode entrar em discussão quando a situação concreta envolve posse exercida durante o período exigido pela modalidade aplicável e os demais requisitos previstos em lei.

Ela não deve ser tratada como uma solução automática para qualquer imóvel sem escritura.

É necessário analisar, entre outros aspectos:

• como a posse começou;

• há quanto tempo ela existe;

• se é contínua;

• se é pacífica;

• quais documentos existem;

• qual é a natureza do imóvel;

• se existem outros interessados;

• qual modalidade de usucapião pode ser aplicável;

• se existem impedimentos jurídicos.

Por isso, dizer simplesmente que “imóvel sem escritura se resolve com usucapião” é uma simplificação que pode levar a uma orientação inadequada.

Esse tema já foi aprofundado no artigo Usucapião: o que é, quais são os requisitos, tipos e como regularizar um imóvel.

E se o imóvel não tiver nem escritura nem matrícula?

Nesse caso, a situação exige ainda mais cuidado.

A ausência de escritura é diferente da ausência de matrícula.

É necessário verificar a origem do imóvel, sua localização, sua situação registral e cadastral e os documentos disponíveis.

Também pode ser necessário investigar:

• registros anteriores;

• origem da propriedade;

• histórico das transmissões;

• documentos de aquisição;

• situação perante o Município;

• eventual parcelamento;

• eventual cadeia de posse;

• documentos dos antigos proprietários.

Sem essa análise, não é possível afirmar qual será o procedimento adequado.

E se o imóvel estiver registrado em nome de outra pessoa?

Essa é uma situação que merece atenção especial.

Imagine que alguém esteja na posse do imóvel há anos, mas a matrícula continue registrada em nome de uma pessoa que não é quem atualmente utiliza ou ocupa o bem.

Isso pode acontecer por diferentes motivos.

Pode existir uma compra que nunca foi registrada, uma sucessão não formalizada, uma cadeia de transmissões incompleta ou até uma situação relacionada à posse.

Nesses casos, é fundamental entender por que o proprietário que consta na matrícula não corresponde à pessoa que atualmente ocupa ou utiliza o imóvel.

Essa resposta pode determinar o caminho jurídico a ser analisado.

É possível vender um imóvel sem escritura?

É preciso ter cuidado com essa situação.

Antes de realizar uma nova negociação, o proprietário ou possuidor deve compreender exatamente qual é a situação jurídica do imóvel.

A existência de um contrato particular, por exemplo, não deve ser tratada automaticamente como equivalente à propriedade registrada.

Além disso, um comprador pode exigir documentação que demonstre a segurança jurídica da operação.

Por isso, quem possui um imóvel sem escritura e pretende vendê-lo deve avaliar a situação antes de concluir a negociação.

O que fazer primeiro quando o imóvel não tem escritura?

O primeiro passo não é escolher entre usucapião e adjudicação compulsória.

O primeiro passo é entender a situação do imóvel.

Uma análise inicial pode considerar:

1. Obter a matrícula atualizada, quando existente;

2. Verificar quem consta como proprietário;

3. Reunir contratos, recibos e outros documentos de aquisição;

4. Verificar se o preço foi pago e como isso pode ser comprovado;

5. Identificar a origem da posse;

6. Verificar se o vendedor pode ser localizado;

7. Investigar eventual sucessão ou inventário;

8. Comparar a situação física do imóvel com a documentação;

9. Identificar possíveis impedimentos jurídicos ou registrais;

10. A partir disso, avaliar o procedimento adequado.

Esse diagnóstico evita escolher uma solução antes de compreender o problema.

Quais podem ser as alternativas para regularizar um imóvel sem escritura?

Dependendo do caso, podem existir diferentes caminhos.

Entre eles, podem estar:

Escritura e registro

Quando a situação permite a formalização normal da transferência, pode ser possível providenciar a escritura correspondente e posteriormente realizar o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Adjudicação compulsória

Quando existem os requisitos jurídicos aplicáveis e o vendedor não cumpre a obrigação de formalizar a transferência, pode ser analisada a adjudicação compulsória, inclusive pela via extrajudicial nas hipóteses previstas na legislação e nas normas aplicáveis.

Usucapião

Quando a situação envolve posse qualificada e estão presentes os requisitos legais de determinada modalidade, a usucapião pode ser uma alternativa a ser analisada.

Inventário ou regularização sucessória

Se o problema estiver relacionado ao falecimento de proprietário ou vendedor, pode ser necessário solucionar primeiro a sucessão.

Retificação ou regularização registral

Em determinadas situações, o problema pode estar em informações incorretas ou incompletas no registro, exigindo procedimento específico de correção.

Essas alternativas não são intercambiáveis.

O procedimento adequado depende da origem do problema e da documentação disponível.

Por que não é recomendável escolher a solução antes de analisar os documentos?

Porque duas pessoas podem dizer exatamente a mesma coisa:

“Meu imóvel não tem escritura.”

E, ainda assim, estar diante de situações completamente diferentes.

Uma pode ter contrato de compra e venda quitado e vendedor localizado.

Outra pode ter apenas um recibo antigo e posse de décadas.

Outra pode estar diante de uma propriedade que pertencia a uma pessoa falecida.

Outra pode ter uma matrícula em nome de terceiro.

Outra pode sequer ter documentação suficiente para compreender a origem da aquisição.

A frase é a mesma.

O problema jurídico não é.

Imóvel sem escritura pode ser regularizado?

Em muitos casos, pode haver caminhos para buscar a regularização.

Mas não é possível afirmar antecipadamente qual será a solução ou se determinado procedimento será cabível sem analisar os documentos e as circunstâncias do imóvel.

A regularização deve começar pelo diagnóstico.

Como mostramos no artigo Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?, a documentação é um dos primeiros elementos que precisam ser organizados para compreender a situação.

Se já existe algum problema documental identificado, também vale consultar Imóvel com problema na documentação: o que fazer?, que aborda os primeiros cuidados diante de uma irregularidade já conhecida.

Conclusão

Um imóvel sem escritura não deve ser tratado automaticamente como um imóvel sem solução.

A ausência da escritura pode estar relacionada a diferentes situações: uma compra que não foi formalizada, um contrato particular, uma promessa de compra e venda, uma sucessão não concluída, uma dificuldade para localizar o vendedor, uma cadeia documental incompleta ou uma situação de posse que precisa ser analisada.

Dependendo do caso, podem existir caminhos como a formalização da escritura e do registro, a adjudicação compulsória, a usucapião, procedimentos sucessórios ou outras medidas de regularização.

O ponto mais importante é não escolher o procedimento antes de entender a origem do problema.

Matrícula, contratos, recibos, comprovantes de pagamento, documentos antigos e informações sobre a posse podem ser fundamentais para determinar qual caminho deve ser avaliado.

Imóvel sem escritura não significa necessariamente imóvel sem solução. Mas a solução depende da história e da documentação de cada caso.

Se existe uma dúvida sobre a documentação de um imóvel, a análise jurídica individualizada pode ajudar a identificar a origem da irregularidade e quais alternativas podem ser avaliadas para a regularização.