Desistir da compra de um imóvel pode representar uma decisão difícil, principalmente quando o comprador já realizou pagamentos durante meses ou até mesmo anos.

Além da preocupação com o encerramento do contrato, existe uma dúvida que costuma gerar ainda mais insegurança: quanto do dinheiro investido poderá ser perdido?

A resposta depende de diferentes fatores, como o tipo de imóvel adquirido, a data de assinatura do contrato, as condições estabelecidas entre as partes e o motivo que levou ao encerramento da negociação.

Em determinadas situações, a legislação permite a retenção de parte dos valores pagos. Em outras, quando o desfazimento decorre de descumprimento contratual pelo vendedor ou incorporador, as consequências podem ser diferentes.

Neste artigo, vamos explicar como funcionam as multas e retenções no distrato imobiliário, quais regras precisam ser observadas e por que é importante analisar o contrato antes de aceitar qualquer proposta de devolução.

O que acontece com o dinheiro quando o comprador desiste do imóvel?

Quando o comprador decide encerrar uma negociação imobiliária por iniciativa própria, pode existir a possibilidade de retenção de determinados valores pela empresa vendedora.

Isso significa que a restituição do dinheiro pago não será necessariamente integral.

As retenções podem estar relacionadas a penalidades contratuais, comissão de corretagem e outras despesas previstas na legislação aplicável.

Entretanto, não existe um percentual único que possa ser utilizado em todos os contratos imobiliários.

A análise precisa considerar a modalidade da aquisição e as regras específicas que disciplinam cada negócio.

Por isso, antes de aceitar um cálculo apresentado pela incorporadora, construtora ou loteadora, é importante compreender como os valores foram calculados e quais fundamentos justificam os descontos.

Qual é o percentual de multa permitido no distrato imobiliário?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes de quem pretende cancelar a compra de um imóvel.

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para o desfazimento de contratos relacionados à incorporação imobiliária e ao parcelamento do solo urbano.

Entretanto, os percentuais e as bases de cálculo não são necessariamente iguais para todas as modalidades.

Distrato de imóvel adquirido na planta

Nos contratos de incorporação imobiliária, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 estabelece regras para a restituição dos valores pagos diretamente ao incorporador quando ocorre o desfazimento do contrato por distrato ou resolução decorrente do inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente.

Entre as deduções previstas estão:

• A integralidade da comissão de corretagem;

• A pena convencional, limitada a 25% da quantia paga, como regra geral.

Existe, porém, uma particularidade importante.

Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, a legislação admite que a pena convencional alcance até 50% das quantias pagas, observadas as condições legais.

Além dessas deduções, o comprador poderá responder por outros valores previstos no artigo 67-A, especialmente quando houve disponibilização da unidade imobiliária.

Por isso, é fundamental verificar se o empreendimento está submetido a esse regime e quais condições foram estabelecidas no contrato.

Distrato de lote ou terreno

A aquisição de terrenos em loteamentos possui regras próprias.

A Lei nº 6.766/1979, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018, disciplina as consequências do desfazimento desses contratos.

O artigo 32-A estabelece parâmetros para a restituição dos valores pagos, incluindo possíveis descontos relacionados à cláusula penal, despesas administrativas e outros encargos legalmente previstos.

Nesse caso, a legislação estabelece limite de até 10% sobre o valor atualizado do contrato para a cláusula penal, além de outras deduções previstas no dispositivo.

Entretanto, a aplicação dessas regras, especialmente em relação à base de cálculo da retenção, vem sendo objeto de discussão no Superior Tribunal de Justiça.

Para compreender melhor as particularidades dessa modalidade, recomendamos também a leitura do nosso artigo:

Distrato Imobiliário em Loteamentos: Cuidados, Direitos e Como Proceder

https://www.fabianomorais.adv.br/blog/distrato-imobiliario-em-loteamentos%3A-cuidados-direitos-e-como-proceder

Compra de imóvel pronto ou entre particulares

Quando a negociação envolve um imóvel já construído ou uma compra e venda realizada diretamente entre particulares, a análise pode ser diferente.

É necessário verificar a natureza do contrato, as cláusulas estabelecidas, a existência de financiamento e as obrigações assumidas por cada parte.

Também é importante identificar se a relação está submetida às regras do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor ou a uma legislação específica.

Não se deve aplicar automaticamente os percentuais previstos para incorporações imobiliárias ou loteamentos a qualquer negócio envolvendo imóveis.

A empresa pode descontar a comissão de corretagem?

A comissão de corretagem é outro ponto que merece atenção.

Na hipótese disciplinada pelo artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, a integralidade da comissão de corretagem pode ser deduzida dos valores a restituir ao comprador, observadas as condições legais.

Entretanto, é necessário verificar como ocorreu a contratação, se a comissão foi informada de maneira adequada e quais valores foram efetivamente pagos.

Também é importante distinguir a comissão de corretagem de outras cobranças que possam aparecer no demonstrativo de encerramento do contrato.

O fato de uma despesa estar indicada no documento apresentado pela empresa não significa, por si só, que sua cobrança seja automaticamente válida.

Cada dedução precisa encontrar fundamento no contrato e na legislação aplicável.

O comprador pode perder até 50% do dinheiro pago?

Essa possibilidade existe em determinadas situações previstas na legislação.

Nos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao regime de patrimônio de afetação, o artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 admite pena convencional de até 50% das quantias pagas.

Mas é importante compreender o alcance dessa previsão.

O percentual não se aplica indistintamente a qualquer contrato imobiliário.

É necessário verificar:

• Se o imóvel integra uma incorporação imobiliária;

• Se existe patrimônio de afetação regularmente constituído;

• Quando o contrato foi celebrado;

• Se o desfazimento decorre de iniciativa ou inadimplemento do comprador;

• Quais valores foram efetivamente pagos;

• Quais outras deduções são juridicamente cabíveis.

A existência de uma previsão legal de retenção não dispensa a análise das condições concretas da contratação.

O STJ está discutindo os limites das retenções nos distratos imobiliários

A questão dos percentuais de retenção ganhou destaque em 2026.

O Superior Tribunal de Justiça afetou recursos especiais ao rito dos repetitivos para uniformizar entendimentos relacionados aos limites e às bases de cálculo das retenções em determinados contratos imobiliários.

Entre as controvérsias estão:

Tema 1.464: discussão sobre o percentual e a base de cálculo da retenção em contratos de compra e venda de lotes ou terrenos firmados após a Lei nº 13.786/2018.

Tema 1.465: discussão sobre o percentual e a base de cálculo da retenção em contratos imobiliários celebrados antes da Lei do Distrato.

Tema 1.466: discussão sobre a possibilidade de retenção de até 50% das quantias pagas em contratos de incorporação imobiliária submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados após a Lei do Distrato.

Esses temas demonstram que ainda existem questões jurídicas relevantes sendo submetidas à uniformização pelo STJ.

Por isso, é necessário ter cautela com informações que apresentam determinado percentual como se fosse uma regra definitiva e aplicável a todos os compradores.

E quando o cancelamento acontece por culpa da construtora?

Existe uma diferença importante entre o comprador que decide desistir da aquisição e aquele que pretende encerrar o contrato porque a outra parte não cumpriu suas obrigações.

Imagine uma situação em que o comprador adquiriu um apartamento na planta, realizou os pagamentos previstos e, posteriormente, a construtora deixou de cumprir obrigações contratuais relevantes.

Nesse cenário, é necessário analisar a responsabilidade pelo encerramento da negociação.

Quando o desfazimento decorre de inadimplemento imputável ao vendedor ou incorporador, as consequências podem ser diferentes daquelas aplicáveis à desistência por iniciativa do comprador.

A restituição dos valores e a eventual existência de outras consequências jurídicas precisam ser avaliadas considerando o contrato e a legislação pertinente.

Portanto, não se deve aceitar automaticamente uma proposta de distrato que atribua ao comprador toda a responsabilidade pelo encerramento do negócio.

Como saber se os descontos apresentados pela empresa estão corretos?

Antes de aceitar uma proposta de distrato, é importante solicitar e analisar o demonstrativo dos valores que serão retidos e daqueles que serão devolvidos.

Alguns cuidados podem ajudar nessa avaliação:

1. Confira o contrato original

Verifique as cláusulas relacionadas à desistência, às penalidades e à restituição dos valores.

2. Identifique a legislação aplicável

A regra pode variar conforme o tipo de imóvel, a modalidade da contratação e a data em que o negócio foi celebrado.

3. Confira os valores efetivamente pagos

Reúna comprovantes, recibos e extratos para identificar o total desembolsado.

4. Examine cada desconto apresentado

Verifique se as deduções possuem fundamento contratual e legal.

5. Confira a base de cálculo

É importante saber se o percentual está sendo aplicado sobre os valores pagos, sobre o valor atualizado do contrato ou sobre outra base prevista na legislação.

6. Verifique as condições de restituição

Observe os prazos, a forma de pagamento e as condições estabelecidas para a devolução dos valores.

7. Analise o documento antes de assinar

Uma declaração de quitação ou renúncia pode produzir consequências jurídicas importantes.

Para complementar essa análise, recomendamos também a leitura do artigo:

Quais cuidados jurídicos devem ser tomados antes de assinar um contrato imobiliário?

https://www.fabianomorais.adv.br/blog/quais-cuidados-juridicos-devem-ser-tomados-antes-de-assinar-um-contrato-imobiliario

Vale a pena aceitar a primeira proposta de distrato?

Nem sempre.

A proposta apresentada pela empresa deve ser analisada antes de ser aceita.

O comprador precisa compreender quais valores serão descontados, qual será o montante restituído e quais obrigações estarão sendo encerradas.

Em determinadas situações, pode ser necessário discutir as condições apresentadas ou avaliar alternativas para solucionar o problema.

Também é importante lembrar que o distrato pode envolver obrigações relacionadas a financiamento, garantias, posse e registro imobiliário.

Por isso, uma análise jurídica prévia pode ajudar a identificar riscos e esclarecer as consequências da decisão.

Conclusão: antes de aceitar os descontos, conheça seus direitos

O distrato imobiliário pode envolver consequências financeiras significativas, especialmente quando o comprador já realizou pagamentos durante um longo período.

Entretanto, a possibilidade de retenção de valores não significa que a empresa possa estabelecer livremente qualquer desconto.

Os limites e as condições dependem da modalidade da contratação, da legislação aplicável, das características do empreendimento e da responsabilidade pelo encerramento do negócio.

Além disso, as discussões atualmente submetidas ao Superior Tribunal de Justiça demonstram a importância de acompanhar a evolução da jurisprudência sobre o assunto.

Antes de aceitar uma proposta, interromper pagamentos ou assinar um documento de encerramento, procure compreender seus direitos e as consequências jurídicas da decisão.

Dr. Fabiano Morais — Advocacia Imobiliária

Conhecer as regras do distrato é uma etapa importante para tomar decisões conscientes e proteger seus interesses em uma negociação imobiliária.

Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise individualizada do contrato e das circunstâncias de cada caso.