CIB e Reforma Tributária: como preparar os imóveis de Joinville para a nova carga tributária

09/09/2025

A recente Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada pela Receita Federal, regulamenta o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e representa uma das mudanças mais significativas no controle e na tributação de imóveis urbanos e rurais em todo o país. Embora traga avanços tecnológicos, como a unificação e padronização de dados, o novo sistema também gera impactos financeiros concretos para os proprietários de imóveis.

O que é o CIB?

O CIB é um cadastro nacional que concentra as informações cadastrais e fiscais de todos os imóveis do país, atribuindo a cada um um código único — apelidado de “CPF do imóvel” (na lei, denominado código de inscrição no CIB).

A plataforma é integrada ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), permitindo o cruzamento automático de dados entre cartórios de registro de imóveis, prefeituras e Receita Federal.

Esse novo padrão permitirá que os órgãos públicos verifiquem, com mais precisão, valores de compra, venda, posse, regularização e ocupação, servindo de subsídio para a apuração do chamado “valor de referência”, previsto na Lei Complementar nº 214/2025. Esse valor poderá fundamentar o arbitramento de tributos como IPTU, ITBI e ITCMD, sempre mediante processo administrativo com contraditório.

Aumento do IPTU

Com o CIB, os municípios terão acesso a informações mais completas e atualizadas sobre os imóveis. Isso poderá levar a revisões do valor venal — base de cálculo do IPTU, definida em lei municipal.

Nas cidades que tiveram forte valorização imobiliária nos últimos anos, é esperado que os contribuintes sintam aumento na carga do imposto a partir da revisão das Plantas Genéricas de Valores (PGVs), ainda que os efeitos variem conforme cada município.

Impacto no ITBI

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), pago na compra e venda de imóveis, também será afetado.
Com a nova sistemática, os municípios poderão questionar o valor declarado na escritura e, se entenderem que está subavaliado, arbitrá-lo com base no valor de referência do CIB, observando as regras do CTN (art. 148) e garantindo o direito de defesa do contribuinte.

Reforma Tributária e o aumento da carga patrimonial

Além do CIB, a Emenda Constitucional nº 132/2023, que instituiu a Reforma Tributária, trará impactos adicionais.

Aumento do ITCMD

Os estados poderão cobrar até 8% de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), e muitos já sinalizaram que vão aplicar o teto. Isso significa inventários e doações mais caros.

Aumento do imposto sobre aluguel de imóveis

O aluguel já paga Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), que pode chegar a 27,5%. Com a Reforma Tributária, em alguns casos, também poderá incidir o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Além disso, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai ampliar a fiscalização, deixando a tributação do aluguel de imóveis mais pesada.

Como se prevenir do aumento dos impostos?

Para reduzir riscos e proteger seu patrimônio, é essencial contar com orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário. Algumas medidas possíveis incluem:

• Desenvolvimento de Holding Familiar;

• Reorganização de heranças e doações;

• Regularização de contratos de gaveta por escritura pública;

• Atualização preventiva junto a cartórios e prefeituras.

Conclusão

Em 2026 entram em vigor mudanças que vão aumentar a tributação sobre imóveis com o CIB e a Reforma Tributária. Para não ser pego de surpresa e evitar pagar mais impostos do que o necessário, é essencial procurar um advogado especialista em Direito Imobiliário e se preparar com antecedência.

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